[R��serv��] �� quel bon march�� stocks immobilier? _ Foggy.

Original Adresse: quel bon march�� stocks immobiliers de: Zhang Bridge <wbr> <wbr> <wbr> Je vous remercie de m'avoir invit�� �� assister au s��minaire d'aujourd'hui. .Je repr��sente les individus, ne repr��sentent pas mon employeur. .S'il vous plaît laissez-moi de donner des conclusions, donner des arguments: 42 dans les actions cot��e �� Hong Kong de Chine la plus grande des soci��t��s immobili��res sont bon march��, mais pas, comme certains l'ont dit si bon march��, mais il ya des stocks sont des pi��ges �� la valeur (par exemple, voir .bon march��, mais en fait, il n'est pas bon march��.) .Si vous pouvez ��viter le pi��ge de la valeur, largement r��pandue jusqu'�� 4-5 ans sur des biens immobiliers ou d'actions, votre rendement sera tr��s bon. .<wbr> <wbr> <wbr> analyse de trois m��thodes de titres immobiliers ont des avantages et des inconv��nients, les investisseurs veulent voir plus de plusieurs indicateurs, l'utilisation de plusieurs m��thodes. .En outre, nous ne devrions pas rigide et t��tu. .En plus des indicateurs quantitatifs, les indicateurs qualitatifs d��pend aussi de (telles que les incitations de gestion, l'emplacement et le prix de r��serves fonci��res, et la qualit�� du projet est bon ou mauvais.) .(1) <wbr> NAV, la valeur liquidative de la m��thode d'estimation. .Cette approche a une longue histoire, mais aussi la plus largement accept��e. .Tous les articles sont des prix raisonnables, les coûts de construction, et les taxes de faire une estimation. .Ensuite, la remise de tr��sorerie futurs revenir �� aujourd'hui avec un taux d'actualisation, moins la dette nette, calcul��e au total. .Ce nombre est la valeur de la soci��t�� de l'actif net (NAV). .Cette m��thode me semble le plus, c'est l'abus d'une m��thode. .Je me sens la plupart des gens NAV est calcul�� trop ��lev��, irr��aliste pour de nombreuses raisons. .Premi��rement, ils supposent que le prix est trop ��lev��, ou �� faible coût (incluant les int��r��ts et la commercialisation). .Bien sûr, les gens sous-estiment la capacit�� des r��gulateurs et astuces lancer des entreprises, ainsi que les coûts ��normes de la recherche d'entreprise. .Deuxi��mement, les gens surestiment en g��n��ral la gestion d'entreprise la possibilit�� de contrôler le calendrier du projet. .1 milliards de yuans de revenus des ventes cette ann��e et 100 millions l'an prochain teneur en or de yuans sont diff��rents. .Ce sera une incidence directe sur la valeur liquidative. .Troisi��mement, certains blocs dans un avenir pr��visible ne peut pas d��marrer car il n'y a pas de demande. .(2) ratio cours-b��n��fices. .J'ai toujours ��t�� oppos�� �� l'utilisation de cette m��thode, mais r��cemment, j'ai commenc�� �� r��aliser sa v��rit��. .Si la gestion d'une entreprise est progressive, il doit toujours avoir le flux de tr��sorerie et profits, si elle est toujours dit aux actionnaires qu'il a cinq ��difices de grande valeur, 19 des terrains �� am��nager, vous voulez actionnaires sera patient .attendez qu'il combien de temps? .Les flux de tr��sorerie est de ralentir les performances de cinq maladies: soit la gestion est paresseux, ou incomp��tents, ou pas de pouvoir, ou tr��s bonne, mais fait quelques mauvaises d��cisions, ou de l'industrie d'��tre un gros probl��me. .Cours-b��n��fice approche du ratio de la gestion du carburant a forc�� sur l'autoroute. .ratios livre (3). .prix des actions de la soci��t�� divis�� par la valeur comptable par action. .Le probl��me est que la valeur comptable de la soci��t�� a fait quelques ajustements grande (r����valuation), et d'autres non, ou de l'��tendue de la r����valuation n'est pas la m��me. .Certains ��valuateurs sont g��n��reux, un peu plus conservateurs. .Certaines entreprises ont des propri��t��s immobili��res de location, l'��valuation de tr��s fr��quentes, certaines entreprises et vice versa. .Les projets d'am��nagement et de construction ne peut ��tre r����valu��, qui affectent les comparaisons inter-soci��t��s. .ratios <wbr> livre <wbr> du plus grand inconv��nient est qu'il ne peut que refl��ter l'��lectricit�� statique, ne montrent pas dynamique. .Que dire? Ratios livre ne refl��tent immobilier haut ou bas aujourd'hui, mais ne peut pas voir son avenir m��me. .Si les 5 prochaines ann��es, cette soci��t�� a ��t�� assis sur le sol que quelques morceaux du soleil, puis cinq ans plus tard, ses actions seront moins chers. .En outre, nous ne supposons pas que les prix des terres augmentent toujours, ne pense pas que le gouvernement n'utilisera pas la mani��re de modifier les r��gles fiscales et administratives de la partie. .Si une inaction �� long terme, sa valeur fonci��re et valeur de la propri��t�� Quelle est la relation avec les actionnaires minoritaires ne? Comparaison, NAV et m��thode du ratio cours-b��n��fice peut saisir la dynamique. .<wbr> <wbr> <wbr> Nous devrions aussi consid��rer une chose tr��s importante. .La rotation rapide du capital social est toujours en guerre, le fonctionnement interne du syst��me du personnel ordonn��e, industrieux et bien form��s, beaucoup de terres et maisons �� vendre et toute l'ann��e pour ��tre vendus en l'��tat, donc en termes de contrôle des risques est mieux que de passer d'une sociair ambulance specialists��t�� lente. .Nous entendons souvent parler d'un propri��taire de la soci��t�� immobili��re a dit que les contraintes financi��res r��centes, voudrais profiter de l'usure, ou �� ��mettre un avertissement sur r��sultats, ou pour modifier la strat��gie d'entreprise, ou de vendre l'immeuble bien-aim��e �� faible coût, car pour un grand projet aurait cinq .ouvert ses portes en Janvier de vente, le r��sultat de la situation changea brusquement (par exemple, augmenter le taux d'int��r��t bancaires, la politique du gouvernement a chang��, les biens d'actualisation r��el de pr��s de la r��paration des routes �� proximit��, ou Dieu, m��me sous la pluie, etc.) .Vous savez ce n'est pas une bonne compagnie. .Ils ont l'excuse d'aujourd'hui, et demain vous aurez une excuse pour un autre inattendue compl��tement. .À mon avis, la meilleure d��fense est l'attaque, la meilleure pr��vention est un risque ��lev�� de flux de tr��sorerie. .<wbr> <wbr> <wbr> Aussi, je veux parler de deux points de vue int��ressants: d'abord, l'��valuation des biens d'investissement dans la soci��t�� immobili��re qui sera fortement r��duite, et le deuxi��me de tous les types de soci��t��s de promotion immobili��re devrait avoir une grande .��valuation plus bas. .<wbr> <wbr> <wbr> nous voyons souvent inf��rieurs de quelque grave que la valeur de march�� des soci��t��s immobili��res, des blocs de leur immeuble de bureaux ou de la valeur du centre commercial. .En plus de leurs autres passifs ��ventuels au niveau du projet, ils ont mis beaucoup du quartier des affaires avec un loyer tr��s faible �� long terme lou��s �� des clients importants (Wal-Mart ou Microsoft), les rendements afin de location sur les probl��mes futurs. .Bien que certains de la propri��t�� il n'y a pas que ces blessures invisibles, mais le rendement locatif n'est pas ��lev��. .Dans des circonstances normales, la valeur comptable de ces propri��t��s (valeur re-off), il est simplement agr��able, d'autres de ne pas utiliser ce prix pour l'acheter (bien sûr, en plus de quelques-unes en dehors des entreprises d'État ne sont pas rationnelles.) .On pourrait dire, la propri��t�� peut appr��cier dans le futur ah! Cependant, il peut ��galement ��tre d��valu��. .En outre, de nombreuses propri��t��s sont effectivement pas �� vendre: d'abord, de payer l'impôt foncier haute valeur ajout��e, alors la taxe de vente, et l'impôt sur le revenu des soci��t��s. .Pour les soci��t��s cot��es �� Hong Kong, l'exportation irait de payer des dividendes de la retenue �� la source de 5%. .Par cons��quent, ces propri��t��s semblent bons, l'odeur de l'encens, mais pas tr��s savoureux. .Bien sûr, ils ont un rabais de NAV. .<wbr> <wbr> <wbr> coup d'oeil sur le type de soci��t�� de d��veloppement immobilier maintenant, les gens calculer la valeur liquidative, l'hypoth��se g��n��rale selon laquelle la totalit�� du secteur de la construction seront vendus, mais les espaces communs (club-house, garage, etc) ne peuvent pas tous ��tre vendus, .En outre, si 20% de la maison ne peut pas vendre (sol, direction, de conception ou des probl��mes de qualit�� ou de l'absence de la demande), et la marge de la soci��t�� immobili��re du b��n��fice net est de 20% (ce chiffre n'a pas faible), alors cette soci��t�� .tous les b��n��fices de l'action est non! Pas ��tonnant qu'ils sont toujours �� court d'argent. .<wbr> <wbr> <wbr> finis point malade, de bonnes choses �� dire. .Je pense que maintenant la majorit�� des actions de la soci��t�� chinoise immobilier est bon march��, et refl��te pleinement mes haut-parleurs quelques risques. .Beaucoup de moyennes entreprises de croissance soci��t�� immobili��re est ��galement tr��s bon. .Si les 4-5 prochaines ann��es, le march�� boursier reste donc baissi��re sur l'industrie, qui est, la d��cote est encore tellement de choses, et leurs b��n��fices (ou NAV) pourrait doubler ou plus, alors, c'est un tr��s bon rendement .L'. .Bien sûr, le march�� boursier am��lioration de l'atmosph��re est votre profits suppl��mentaires. .Comment choisir les placements? Je vous recommande une attention particuli��re aux flux de tr��sorerie rapidement, les ventes ont augment�� de l'entreprise. .Le vol de dizaines de petites et moyennes entreprises qui r��pondent �� cette norme. .Cours des prochaines ann��es, ce bloc est susceptible de surperformer les autres soci��t��s immobili��res Plate <wbr> un «pi��ge de la valeur" histoire <wbr> <wbr> <wbr> les deux r��cits suivants sont tir��s de mon petit livre »�� la suite d'un analyste en valeurs mobili��res ."extraites pour r��f��rence. .En 2001, une compagnie de cosm��tiques cot��es �� Hong Kong. .Bien sûr, peu importe le prix offrant introduction en bourse, ou la performance de l'apr��s-midi, d��pend des b��n��fices de l'entreprise (et des flux de tr��sorerie), et combien l'entreprise d'immobilisations ou des biens non pas tant (bien sûr, que peu de revenus nets de location) .. .Mais le pr��sident ne comprend pas cette v��rit��, de rendre la valeur initiale des actifs cot��s sur un grand nombre, regardez bien, il a mis la valeur de orange county personal injury attorneymilliards de bureaux des soci��t��s cot��es sont �� l'int��rieur. .De toute ��vidence, il n'a pas lui parler clairement des banques d'investissement de cette v��rit��, ou qu'il a refus�� de comprendre. .<wbr> <wbr> <wbr> ��num��r�� un an plus tard, quand il a r��alis�� le secret du march�� boursier, il m'a demand��, peut-il venir au bureau indiqu��. .Je lui ai dit, bien sûr, mais les ennuis: il s'agit d'une transaction entre parties li��es, la soci��t�� cot��e doit engager une ��valuation ind��pendante de consultants financiers et soumis �� l'approbation des actionnaires minoritaires, mais il devra mettre de l'argent r��el pour acheter de la soci��t�� cot��e en bourse .les actifs. .Par cons��quent, cet immeuble de bureaux dans la soci��t�� cot��e, en fait, presque pr��cipit�� actifs, la valorisation des soci��t��s cot��es est un z��ro, ce qui est gratuit. .Avez-ce bien, ne fait presque pas d'incidence sur le prix des actions ou d'��valuation. .Certains investisseurs, m��me les gestionnaires de fonds dire, vous voyez, ce stock un bon march�� de bonnes, et sa valeur marchande est inf��rieure �� la valeur de ce bâtiment, et �� son activit�� cosm��tiques est gratuite. .Ils viennent de s'engager dans le sens inverse: le march�� des capitaux �� l'entreprise de cosm��tiques a la valorisation correcte, mais que la construction est libre. .<wbr> <wbr> <wbr> il ya une histoire. .Cor��e du Sud a un grand nombre de grands magasins ��num��r��s sur la valeur de la propri��t�� (la plupart du temps il ya 30 ans ou 20 ans avec un prix tr��s bas achet��.) .L'��valuation des actions de la soci��t�� a un cours de PE (environ 13 fois), ou une valeur d'entreprise divis�� par un multiple de flux de tr��sorerie, enterprisevalue / EBITDA, d'environ 7-9 fois. .Bien que sa valeur comptable est faible, mais la plupart des gens ne font pas attention �� cet indicateur, car nous croyons que la r����valuation des propri��t��s de l'eau trop, pas beaucoup de signification. .Aussi, si vous maintenez le terme de propri��t�� de long, ne sont pas vendus, pour les actionnaires minoritaires en termes de son importance pratique est revenu de location. .biens occup��s sont lou��s �� des propres, vous pouvez ��galement calculer le taux de rendement. .Si le taux de retour est faible, le total des b��n��fices si la soci��t�� aucune croissance significative ces derni��res ann��es, les perspectives g��n��rales pour l'avenir,ohio mesothelioma attorney alors il peut ��tre un cas, l'��valuation de l'entreprise est probablement plus faible que le revenu net des biens ali��n��s. .Ou il est compl��tement oubli�� par la valeur marchande de la propri��t��. .Il semble injuste, mais de tels exemples abondent. .<wbr> <wbr> actionnaires <wbr> petit, il est naturel de se demander si votre propri��t�� est une valeur, ce que me faire du mal? .R��cemment, un gestionnaire de fonds de la soci��t�� sud-cor��enne, pour se plaindre de faibles niveaux de stock des analystes. ."A certaines banques pour ��tudier les grands analystes boursiers ne savent m��me pas de ce bien pr��cieux avec les grands magasins, y compris les grands magasins et centres commerciaux sont." .Je l'ai consol��e, «Votre plainte a un peu de cela, cependant, l'analyste ne sait pas que ce grand magasin de d��tenir des biens, pour son analyse et l'��valuation de l'impact n'est pas trop. La soci��t�� loue l'utilisation de tr��s faibles .les biens lou��s propre usage, il a ��t�� transform�� en centre commerciaux en marge de la sienne, et ses propri��t��s ne veux pas de tr��sorerie, et les dividendes, la soci��t�� et la famille �� plusieurs reprises insist�� sur la "Cinq personnes dans les yeux," Pourquoi les investisseurs pour accompagner jouez-vous? en .mes yeux, la soci��t�� sud-cor��enne est un "pi��ge de la valeur« typique. <wbr> <wbr> <wbr> aux États-Unis, ces soci��t��s est relativement faible, parce que dans les entreprises familiales de moins en moins, et professionnel .(��trangers) pour g��rer les actions seront distribu��es dans la mesure du possible la valeur de l'entreprise taraud�� �� creuser est simple:.? la r��alisation rapide de la propri��t��, les dividendes augmentent, les emprunts pour faire des affaires pour am��liorer le rendement des capitaux propres Cela est devenu une action simple,. .Donc, une fois commerciale d'une entreprise d'aller �� l'ouest (coucher de soleil, ou le flux de tr��sorerie solides, mais une croissance limit��e), de gestion du march�� sera probablement comprendre imm��diatement comment faire. (repr��senter les vues de tous les individus, ne repr��sente pas mon employeur) <wbr>.