Joe Zhang : stocks de biens immobiliers �� quel bon march�� _ mer

Merci beaucoup de m'avoir invit�� �� participer au Symposium d'aujourd'hui. Je suis seulement au nom de la personne et ne repr��sente pas mes employeurs. Veuillez me le faire renoncer �� leurs conclusionorange county personal injury attorneys et de donner des arguments : 42 les soci��t��s immobili��res de Chine ��num��r��es dans les stocks de Hong Kong sont bon march��es, mais il n'est pas aussi bon march�� que certains disent, mais il y a aussi quelques stock est un pi��ge de valeur (c'est-��-dire, il semble bon march�� mais pas bon march��). Si vous pouvez ��viter les pi��ges de la valeur, dispersion multiples real estate equities bloqu��e �� 4-5, que votre retour sera bonne. analyse des trois m��thodes comporte des avantages et inconv��nients des actions des succession, les inair ambulance specialistsvestisseurs ont �� regarder quelques indicateurs de plusieurs fa?ons. En outre, nous ne devrions pas rigide et t��tu. En plus d'indicateurs quantitatifs, d��pend aussi des indicateurs qualitatifs (tels que les m��canismes de gestion et d'encouragement, emplacement et le prix de la Banque de terres, ainsi que les projet qualit�� est bonne ou mauvaise). (1ohio mesothelioma attorney) de NAV et m��thode d'estimation de la valeur liquidative. Cette approche a une longue histoire et est ��galement la plus largement accept��e. Points de vente �� un prix raisonnable, les frais de construction et les taxes font une estimation. Alors encaisser les revenus futurs �� l'aide d'un taux d'actualisation de retour �� l'heure actuelle, moins la dette nette, work out total. Le nombre est la valeur liquidative de l'entreprise (NAV). Cette approche, �� mon avis est le plus victimes de violence. Je suis la plupart NAV est trop ��lev��, irr��aliste, il existe de nombreuses raisons. Tout d'abord, ils supposent que le prix est trop ��lev�� ou trop faible co?t (y compris les int��r��ts et marketing). Bien entendu, gens sous-estiment la capacit�� des organismes de r��glementation �� lancer sur l'entreprise et astuces, ainsi que des d��penses de recherche est ��norme. Deuxi��mement, il est g��n��ralement surestim�� la capacit�� de la direction pour contr?ler l'avancement du projet. 100 millions de dollars en revenu cette ann��e et 100 millions de dollars l'an prochain, la teneur en or est diff��rente. Cela affectera directement la NAV. Troisi��mement, quelques parcelles ne peut pas commencer dans un avenir pr��visible, parce qu'il n'y a pas de demande. (2) gains. J'ai ��t�� tr��s oppos�� �� cette approche, mais r��cemment, je suis arriv�� �� r��aliser qu'il va. Si la direction d'une entreprise est proactive, il devrait toujours avoir b��n��fices et des flux de tr��sorerie, si elle dit toujours l'investisseur, il a 5 ��tage tr��s pr��cieux, 19 bloc de terres �� d��velopper, combien de temps pensez-vous actionnaires attendront patiemment il? lente des flux de tr��sorerie est une expression de cinq maladies : gestion est inactif ou incomp��tent, ou aucun pouvoir, ou excellent mais ne fait quelques erreurs de d��cisions ou de gros probl��mes. Gains for?ant la gestion �� garder de ravitaillement sur l'autoroute. (3) le prix ratio entre la valeur comptable. Prix de l'action par action divis��e par la valeur comptable de l'entreprise. Le probl��me est que certaines compagnies avait beaucoup d'ajust�� la valeur comptable (propri��t�� nouvelle cotisation), tandis que d'autres n'ont pas, ou l'��tendue de la r����valuation est diff��rente. Certains ��valuateurs et a ��t�� tr��s g��n��reux, un peu plus conservateur. Certains immobilier locatif de la soci��t��, ��valuer tr��s fr��quemment, certaines entreprises et vice versa. Terre et projets ne peut pas ��tre r����valu��s, qui affectent les cross-comparaisons entre entreprises. prix valeur comptable ratio entre le plus gros d��faut est qu'il ne peut que refl��ter statique, ne montre pas la dynamique. Cette remarque comment contraintes ? Aujourd'hui le dans le haut ou le bas prix ratio entre la valeur comptable ne peut que refl��ter compagnies immobili��res, mais n'affiche pas de ce c?t�� de la haute ou basse. Si cette entreprise a ��t�� assis dans les 5 prochaines ann��es que certains Sun sur le terrain, le stock de cinq ans il sera moins cher. En outre, nous ne supposez pas que Terre les prix montent forever, par l'imp?t et des moyens administratifs et ne pense pas que le gouvernement ne change pas les r��gles du jeu. Si une entreprise a fait rien, sa valeur et la propri��t�� value avec les actionnaires minoritaires ont toute relation ? Comparer les ratios NAV et prix/gains peuvent saisir la dynamique. nous voulons ��galement envisager une chose tr��s importante. Argent rapide redressement de la compagnie toujours dans un ��tat de guerre, des syst��mes internes, ordre, diligence employ�� de marche et de formation, une grande quantit�� de terre et de maisons dans un ��tat de vendu et de se mettre en place, une telle entreprise est pr��f��rable �� un rythme paisible dans la soci��t�� de contr?le des risques. Nous avons souvent entendre un immobilier entreprises du patron dit, le plus r��cent court d'argent, vous voulez r��fl��chir deux fois �� l'emprunt ou si vous souhaitez profiter des mises en garde, ou si vous souhaitez modifier leur strat��gie d'entreprise, ou si vous souhaitez vendre leur batiment pr��f��r�� en raison de la vente d'une pr��paration de grand projet peut ouvrir, la situation de r��sultat soudainement chang��e (par exemple, Banque des taux d'int��r��t, la politique du gouvernement a chang��, immobilier pr��s de pluie r��duit, pr��s de la route, ou continue dans le ciel, et ainsi de suite). Vous savez, qu'il n'est pas une bonne compagnie. Ils ont une telle excuse pour aujourd'hui, demain, il y aura une excuse vous compl��tement inattendu. �� mon avis, la meilleure d��fense est l'infraction, les flux de tr��sorerie �� grande vitesse est la meilleure pr��vention des risques. en outre, je tiens �� mentionner deux id��es int��ressantes : premiers investissement propri��t��s �� l'int��rieur de l'��valuation des soci��t��s immobili��res d'��tre grandement r��duite et le deuxi��me, toute entreprise de d��veloppement immobilier devrait avoir une grande coupe de cheveux. nous voyons souvent certains moins grave qu'ils ont de la valeur marchande des valeurs de soci��t�� de propri��t�� d'un immeuble de bureaux ou le centre commercial. En plus de leur responsabilit�� au niveau du projet, ils ont beaucoup du domaine d'activit��s avec tr��s faible loyer �� long terme lou�� �� gros clients (Wal-Mart ou Microsoft), donc location donne un probl��me �� l'avenir. Certaines propri��t��s n'ont pas une telle d��fauts cach��s, mais les taux de location n'est pas ��lev��. Dans des circonstances normales, confort uniquement la valeur comptable de ces propri��t��s (r����valuation de la valeur), d'autres personnes n'utilisera pas l'achat (bien entendu, autres que les entreprises d'��tat �� un petit nombre d'irrationnelles). Vous le diront, propri��t�� dans l'avenir peut ��tre appr��ci��e ! Toutefois, il peut ��galement ��tre d��valu��e. Mais beaucoup de propri��t�� n'est pas r��ellement vendre : tout d'abord, avoir �� payer de l'imp?t foncier exorbitants appr��ciation et de la taxe de vente, imp?t sur le revenu des soci��t��s. Les entreprises inscrites �� Hong Kong, dividendes renvoy��e 5 % de retenue d'imp?t. Par cons��quent, ces propri��t��s semblent bonnes, odeur parfum��e, mais pas bonne. Bien entendu, leur NAV �� tous les escomptes. nous jeter un regard sur le d��veloppement de soci��t��s immobili��res et les gens la NAV est calcul��, suppose l'ensemble de l'espace de plancher est vendu, mais un espace public (Club, garage, etc.) ne pas de vendre, de plus, si les 20 % de la maison est vendu (��tages, les probl��mes de conception ou de la qualit�� ou l'absence de demande), quiB��n��fice net de l'entreprise de 20 % (ce nombre n'est pas faible), tous les b��n��fices de la soci��t�� n'est pas en stock! n'est pas ��tonnant qu'ils sont toujours court d'argent. avaient fini leur dos, dire que de bons mots. Je pense que la plupart des chinois real estate company stocks sont bon march��s, refl��te pleinement la m'a dit quelques risques. Plusieurs compagnies immobili��res de la croissance du m��dium est aussi tr��s bien. Si 4-5 prochaines ann��es, cette industrie est toujours dans le march�� boursier est si l��ger, la remise de l'��valuation est toujours autant, m��me si leurs profits (ou NAV) peut plus que doubler, puis la r��compense est plut?t bonne. Bien entendu, le climat de la bourse am��lior�� est votre b��n��fice. Comment s��lectionner l'objet de l'investissement? je sugg��re que vous inqui��te particuli��rement des flux de tr��sorerie, croissance des ventes de la soci��t��. �� mon humble avis, des dizaines de moyennes entreprises se conformer �� cette norme. Des prochaines ann��es, cette section est susceptible de d��passer l'autre secteur immobilier soci��t�� "valeur pi��ge" Conte de deux histoires ci-dessous proviennent de mon petit extrait dans le livre de l'��veil d'un analyste de valeurs mobili��res, pour r��f��rence. En 2001, une soci��t�� de cosm��tiques ��num��r��s �� Hong Kong. Bien entendu, ind��pendamment de l'introduction en bourse de prix, est aussi un signe de l'avenir, selon les profits de l'entreprise (et flux de tr��sorerie), et ce qui est ne fixe actifs ou propri��t�� de la soci��t��, il est aucune relation significative (bien entendu, les d��ductions de revenu de location qui un peu). Mais le pr��sident ne comprend pas cette v��rit��, afin que la valeur de l'inscription initiale, semblent bonnes, il mettra �� 1 milliard de dollars de l'immeuble �� bureaux dans des soci��t��s cot��es. Il est clair que sa banque d'investissement ne pas clarifier ce avec lui, ou qu'il refuse de donner un sens. en vente un an plus tard, quand il comprend que lorsque les secrets de la bourse, il m'a demand�� s'il pouvait prendre du Bureau batiment que les soci��t��s cot��es. Je lui ai dit, certes, mais des probl��mes consid��rables : il s'agit d'une op��ration li��e, soci��t��s cot��es doivent s'engager un conseillers financiers ind��pendants, ��valuation, signalez-le �� l'approbation de petit actionnaire, et il avait �� venir avec argent r��el de racheter les actifs de soci��t��s cot��es. Par cons��quent, dans le Bureau batiment des soci��t��s cot��es, en fait, est presque la pr��cipitation de l'actif, �� la liste de l'��valuation d'ensemble de la soci��t�� est z��ro, ce qui est gratuit. A l'actif, presque sans affecter le prix des actions ou l'��valuation. Certains investisseurs ou les gestionnaires de fonds diront, look, ce stock bien bon march��, sa valeur marchande est inf��rieure �� la valeur de l'immeuble, mais son service cosm��tique est gratuite. Ils ��taient juste engag��s en sens inverse : business cosm��tiques ont une bonne ��valuation des march��s de capitaux, mais le batiment est gratuit. il y a aussi une histoire. La Cor��e a une liste de magasin poss��de un grand nombre de propri��t��s attrayantes (surtout 30 ans il y a 20 ans avec une tr��s faible prix achats). ��valuation des actions de la compagnie est, bien entendu, il y a rapport prix �C r��mun��ration (environ 13 fois fois) ou une valeur d'entreprise divis�� par un multiple de cash flow, enterprisevalue/EBITDA, environ 7 �� 9 fois. Bien que son rapport prix/livre est faible, mais la plupart des gens ne s'attachent pas trop d'importance �� cet indicateur, car il ��tait consid��r�� comme propri��t�� r����valuation de trop d'humidit��, ne pas trop beaucoup de sens. En outre, si votre longue tenue de ces propri��t��s, ni vendus, pour les actionnaires minoritaires sont concern��s, son importance pratique est revenu de location. La propri��t�� Self-used est lou��e �� vous-m��me, ou vous pouvez calculer le taux de rendement. Si le faible taux de retour, si le b��n��fice total de la soci��t�� ces derni��res ann��es sans une croissance importante, perspectives pour l'avenir, il serait une situation peut survenir, ��valuation de l'entreprise est probablement moins que la propri��t�� dispos�� du revenu net. Ou la valeur de la propri��t�� il totalement oubli�� par le march��. Il semble tr��s injuste, mais les exemples de cette abound. actionnaires minoritaires, il est naturel de se demander, votre propri��t�� vaut, me dire ce qu'est la coh��rence? r��cemment, un gestionnaire de fonds depuis cette compagnie de Cor��e, se plaint le niveau de stock analyste est trop faible. ? Big Banque est charg�� d'examiner le stock analystes ne savent m��me pas le grand magasin appartenant �� grandes ��tendues de biens pr��cieux, y compris ceux des magasins et des centres commerciaux ". Je confort�� sa, "vos plaintes sont un peu de v��rit��, cependant, les analystes sais ne savent pas le grand magasin tenant bien, pour lui, d'analyser et d'��valuer l'impact de pas grand-chose. Cette compagnie avec un tr��s faible loyer �� louer �� la propri��t��, qui a ��t�� transform��e en sa propre shopping centre, Maori, propri��t�� ne voulait pas changer maintenant et les dividendes et soulign�� �� maintes reprises que la soci��t�� et la famille ? et le ?il humain ? actionnaires pourquoi garde vous jouer? �� mes yeux, cette compagnie de Cor��e a ��t�� un typique ? valeur pi��ge ?. dans les ��tats-Unis, moins les entreprises car il famille entreprises moins et moins et de la gestion de sp��cialisation (��trangers) entreprises doivent autant que possible, la valeur des actions dispers��es excavation. Comment creuser? est simple : propri��t�� de r��alisation rapide, une augmentation des dividendes, d'emprunter pour les entreprises d'augmenter de retour sur l'actif net. C'est devenu une action standard, par cons��quent, une fois l'entreprise aller Ouest (flux de tr��sorerie du coucher du soleil, ou forte croissance limit��e), le march�� imm��diatement comprendre comment gestion ferait probablement. (Tous les opinions qu'au nom de la personne, ne pas repr��sentant mon employeur)